Quelle importance à un maitre d’œuvre ?

 

Nos clients nous interrogent souvent sur l’utilité d’avoir recours à un maitre d’œuvre pour piloter une opération de ravalement de façades, refaire une toiture ou rénover une chaufferie..

Il « suffirait » de demander des devis aux entreprises, puis d’être présents sur le chantier. Ainsi, la copropriété « économiserait » le coût des études et du suivi de chantier.

Cette méthode n’est pas forcément celle qui aide le plus à la décision et elle n’est probablement pas non plus, une garantie quant à la bonne exécution des prestations commandées.

 

I. Avant d’acheter quoi que ce soit, il faut définir son besoin avec précision.

Qu’il s’agisse de refaire une façade ou une chaufferie, les copropriétaires doivent être en capacité d’établir un cahier des charges, comprenant les prescriptions techniques du marché. Métrés, techniques à utiliser, matériaux à utiliser, matériaux interdits, délai, organisation potentielle du chantier, etc….autant d’éléments qui sont nécessaires à l’entreprise pour réaliser un devis ajusté.

Ce n’est pas à l’entreprise de définir le besoin de la copropriété, mais l’inverse.

Faute de ces éléments, chaque entreprise chiffre dans son « coin » et le résultat est bien souvent le même….des devis qui ne peuvent être comparés car réalisés sur des bases totalement différentes.

Le rôle du maitre d’oeuvre est donc, dans un premier temps, de réaliser et piloter cette phase d’Etude et de produire ces éléments qui permettront un appel d’offres structuré. Son rôle ne s’arrête pas là.

La technicité des offres des entreprises nécessite souvent une compétence externe pour être analysée. Qui, parmi les copropriétaires, détectera que l’entreprise a prévu de « tricher » sur l’épaisseur de la feuille de zinc qui servira à habiller les bandeaux ? Le maitre d’œuvre intervient ainsi en garant du respect du cahier des charges élaboré à l’appui de la consultation. Il analyse et conseille pleinement la copropriété dans son choix.

II. Quand les copropriétaires, éclairés sur le choix à effectuer, auront retenus l’entreprise sur cette base, ils envisageront de confier au maitre d’œuvre une mission de « suivi de chantier ».

Rien n’interdit de confier cette mission à un maitre d’oeuvre différent mais c’est relativement incohérent. Un maitre d’oeuvre ayant rédigé la phase études a naturellement vocation à accompagner ses clients en phase d’exécution. De surcroit, la copropriété bénéficie d’un taux de TVA réduit (10%) lorsque l’opérateur est le même en phase études et en phase travaux.

En phase d’exécution, le maitre d’oeuvre devient le garant technique de la bonne exécution des travaux. Il s’assure que les travaux sont exécutés conformément aux règles en vigueur et conformément aux dispositions prévues dans le cahier des charges.

Il assistera la copropriété, réception des travaux inclut, allant parfois jusqu’à poursuivre l’assistance pendant la phase de garantie de parfait achèvement.

 

III. Pas de confusion des rôles !

Qu’il ait une compétence technique éprouvée ou non, le Syndic ne doit jamais s’improviser maitre d’œuvre. La prestation du Syndic, couverte par ses honoraires, n’a aucun rapport avec une mission de maitrise d’œuvre. Nous le rappelons systématiquement à nos clients par l’ajout d’une mention très explicite lors des Assemblées générales votant des travaux d’ampleur, sur lequel le niveau de conseil du Syndic peut être assez pointu.

Cette prestation concerne la représentation du Syndicat des Copropriétaires, maître de l’ouvrage, lors de la consultations des entreprises, du dépouillement des offres et de la signature des marchés, des réunions de chantier, de la réception des travaux sans qu’il puisse s’agir d’une mission assimilable à celle d’un maître d’oeuvre, le Syndic ne faisant que représenter le maître d’ouvrage, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée dans le cadre des dispositions des Articles 1792 et suivant, et 2270 du Code Civil.

En tant que Syndic, il nous appartient de proposer à nos clients le recours à la maitrise d’œuvre, pour chaque opération qui semble le nécessiter. Il existe aussi un tissu important de maitres d’œuvres, pour certains spécialisés sur des corps d’états (toiture ou rénovation thermique par exemple). Comme tout prestataire, là aussi, la copropriété doit exprimer ce qu’elle attend du Maitre d’œuvre. Et pour cela, il est extrêmement utile d’avoir les mêmes éléments de langage.

Parler « maitrise d’oeuvre » permet d’être sur la même longueur d’onde…Les prestations de maitrise d’œuvre sont classées en éléments de missions, codifiées et énumérées à l’article 7 de la loi du 12 juillet 1985 (loi MOP) : les études d’esquisses (ESQ), les études d’avants projets (AVP), les études de projets (PRO), l’assistance apportée au maitre d’ouvrage pour la passation des marchés de travaux (ACT) , le visa du maitre d’œuvre sur les plans d’exécution (VISA/EXE), la direction de l’exécution des travaux (DET), l’assistance au maitre d’ouvrage pour les opérations de réception (AOR).

La gestion des travaux est probablement l’une des missions les plus intéressantes pour un Syndic, et nombreux sont les clients qui apprécient le conseil d’un syndic « technicien ». C’est aussi près d’un cas sur deux d’engagement de responsabilité civile professionnelle du Syndic…

 

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